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公房承租权转让纠纷代理词

加入时间：2011/5/18 2:54:44

【站长注】本文为杨凤义律师在齐齐哈尔市某基层人民法院的代理词，最终法院驳回了原告的起诉！

代理词

审判长、审判员：

黑龙江龙之门律师事务所杨凤义律师作为被告的代理人。兹根据事实，依照法律，提出如下代理意见：

一.原告不具有合法承租资格，不应为诉讼主体。

根据《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定，在公房承租人死亡后，继续承租需要由该房具有同一户籍、共同居住人、无住房三个条件需同时具备、缺一不可。

本案中，在原承租人死亡前，原告与原承租人非同一户籍；原告在原承租人死亡前未与原承租人共同居住；原告还有其他住房。因此，原告不具有合法承租资格，不应为诉讼主体。

二.公产房屋承租使用权性质是一种特殊的租赁权。

根据《城市公有房屋管理规定》和《黑龙江省城镇公有房产管理条例》规定，公房使用权是公房租赁制度的产物，实际上可以说是一种特殊的租赁权。这种公房租赁权与私人房产租赁权在租赁主体、租金标准、租赁期限和租赁关系的发生等方面都有区别。从物权法的角度来讲，公有住房使用权理论上可以界定为是一种独立财产权形式，一种新型的用益物权，因此，它不是一般意义上的租赁权。

三.公有住房租赁权不属于遗产不能继承，原告不能取得公房承租权。

根据《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”。原告父亲承租公房，只享有使用权，没有所有权，不属于遗产，不能继承。因此，原告不能取得公房承租权。

四.被告母亲作为公有住房共同居住人具有承租权。

公房租赁是计划经济体制下的产物，以家庭为单位，一般不事先约定租赁期限。家庭成员中个别人死亡甚至户主死亡的，不影响房租的租赁关系。

《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定：“承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续”。

因此，公有住房承租人死亡，被告母亲作为其丈夫生前的共同居住人可以继续履行租赁合同。

五.公有住房承租权可以转让。

公有住房承租权有偿转让是指公有住房承租人（出让人）经产权人同意，在不转移所有权性质的前提下，按规定程序将房屋使用权转让给他人（受让人），由受让人对出让人予以经济补偿的行为。

以本案为例，近年来，黑龙江省随着国家住房制度改革的推进，住房的商品化性质和私有财产的属性已经在相关法规中得到了承认和体现。2000年黑龙江省人大常委会对1986年出台的《黑龙江省公有房产管理条例》作出重大修改，承认公有房产使用权经产权单位同意可以转让、出租。《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十四条规定：“公有房产使用权经产权单位同意可以转让、转租。转让、转租前应当按房产主管部门的有关规定办理手续。擅自转让、转租的，产权单位有权收回房屋。原租赁关系自动终止。”第二十四条规定：“产权单位无力经营的公有房产，可以委托当地房产经营单位或其他单位代管，不准放弃管理。”

因此，被告与其母亲的公有住房承租权转让是有效的，也是受法律保护的。

综上，人民法院应依法驳回原告的起诉，以维护被告合法的正当的权益。

以上意见谨请法庭考虑采纳！

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